В конце этой недели Госдума рассмотрит в третьем чтении Жилищный и Градостроительный кодексы, чем завершит рассмотрение пакета из 29 законопроектов о доступном жилье. После вступления этих документов в силу, как считает глава комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников, жилищное законодательство России кардинально изменится. В том числе будут запущены экономические механизмы, позволяющие в несколько раз увеличить число россиян, способных приобрести новое жилье. Решение этой задачи было одним из основных пунктов предвыборной программы российского президента минувшей весной.
27 законопроектов из «жилищного пакета» Госдумой уже приняты. В конце прошлой недели второе чтение прошли поправки в Гражданский и Жилищный кодекс. Эти поправки не только самые многочисленные, но и самые значимые, поскольку именно в них содержится большая часть мер по обеспечению доступности жилья. Третье чтение оба кодекса могут пройти или в конце этой недели, или на следующей. Это позволит запустить с 1 января 2005 года основную часть законов о доступном жилье, а с 1 марта следующего года будет введен в действие и новый Жилищный кодекс. Россиян ожидают действительно грандиозные изменения. Как считают эксперты, в результате действия пакета новых законов о жилье доля наших сограждан, имеющих возможность приобрести новое жилье, увеличится с 9 до 30 процентов.
По словам Крашенинникова, в настоящее время жилищные отношения регулируются Жилищным кодексом РСФСР, утвержденным Верховным Советом РСФСР еще в 1983 году. Кроме того, жилищные отношения в России регулирует и огромное количество нормативных актов, принятых в разное время, - от инструкций до федеральных законов. Поэтому текст Жилищного кодекса создан заново. Об объеме изменений говорит толщина самого документа - он состоит из 164 статей, 8 разделов и 14 глав.
В новом Жилищном кодексе не будет даже упоминания о приватизации. Поэтому возникает необходимость дать возможность оформить в собственность уже имеющееся жилье тем людям, которые не успели этого сделать до сих пор. Кроме того, необходимо урегулировать жилищные проблемы тех, кто сейчас имеет право на улучшение жилищных условий и стоит в очереди, но до начала 2005 года не успеет получить квартиру. Первым Жилищный кодекс в новой редакции предоставляет двухлетнюю отсрочку, а вторым даст шанс воспользоваться социальным наймом, но уже без права приватизации жилья и, соответственно, последующей его передачи по наследству. В дальнейшем же нуждающиеся в улучшении жилищных условий должны будут оплачивать предоставляемые муниципалитетами квадратные метры по договору коммерческого найма. Социальное жилье, предусматривающее небольшую квартплату, будет предоставляться лишь малообеспеченным гражданам, сиротам, инвалидам или в рамках специальных городских программ.
Поправки в Гражданский кодекс в числе прочего предлагают включить объекты незавершенного строительства в состав недвижимого имущества. Эта норма позволит банкам активно кредитовать покупку новостроек на этапе строительства, поскольку последние могут быть полноценным предметом залога. Кроме того, принята норма о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника в случае совершения процедуры отчуждения жилья. Поэтому отдельная поправка отменяет необходимость получения согласия органов опеки и попечительства при продаже жилья, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. Получать согласие органов опеки нужно будет только, если собственник ограничен в родительских правах или лишен их. Кроме того, заключение договора ипотеки впредь не потребует обязательного нотариального удостоверения.
Собственно механизм ипотеки шлифует уже принятые поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, с 1 января будущего года устраняется обязательное нотариальное удостоверение кредитного договора или иного договора, содержащего обязательство, обеспеченное ипотекой. Размер госпошлины за нотариальное удостоверение был чрезмерен - 1,5% от суммы сделки, но при этом нотариальное удостоверение фактически дублировало функции госрегистрации.
Отменены также ограничения прав сторон договора ипотеки по изменению содержания закладной, представляя им возможность изменить любые параметры, включая срок кредита и величину ставки по нему. Значительно упрощается процедура прекращения права пользования заложенным жилым помещением в случае обращения взыскания на него в связи с невыполнением должником условий кредитного договора. Предусматривается, что заемщик отдает в залог принадлежащие ему по праву собственности жилой дом или квартиру в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение другого жилья. Подобное обеспечение возврата займа будет распространяться на случаи, когда кредит выдается для оплаты первого взноса за кредит на жилье, а также для обеспечения займов на капитальный ремонт или улучшение жилого дома или квартиры.
Законы о доступном жилье решают и другой блок задач по защите прав граждан, вкладывающих свои средства в строительства нового жилья. Депутаты в четверг приняли специальные поправки для их защиты. К сожалению, сегодня права граждан, вкладывающих средства, прежде всего, в строительство жилья в многоквартирных домах, нередко нарушаются. Например, внесенные ими средства застройщики зачастую направляют на строительство других домов или возвращают вкладчику деньги, внесенные на ранней стадии строительства, а квартиры реализовывают по цене, выше заявлявшейся. Регистрировались и случаи, когда права на одну и ту же квартиру передавались одновременно нескольким гражданам.
Для того, чтобы защитить доверчивых вкладчиков, уточнено понятие «застройщика». Тем самым от работы на жилищном рынке изначально отсекается масса сомнительных структур, которые не соответствуют предъявленным критериям. Так, застройщик должен обладать земельным участком на праве собственности или аренды, получить разрешение на строительство и иметь первичные права требования от подрядчиков результатов строительства. Документ вводит обязательное раскрытие информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации, которая публикуется в средствах массовой информации, включая электронные, в течение десяти дней с момента получения застройщиком разрешения на строительство.
В декларации застройщик указывает сведения об учредителях, реализуемых им проектах строительства, своем финансовом положении, информацию о наличии или отсутствии страховщиков и поручителей. До публикации проектной декларации застройщик не имеет права привлекать средства потребителей для жилищного строительства, указывается в законопроекте. Документ также вводит обязательную норму учета договоров в специальной книге, ведение которой застройщик поручает независимой специализированной организации, являющейся профессиональным участником рынка ценных бумаг. Нарушение правил ведения учета договоров наказывается административным штрафом от десяти до 20 минимальных размеров оплаты труда - для должностных лиц независимой специализированной организации, и от 100 до 200 МРОТ - для юридических лиц. Отказ от внесения записей в книгу учета карается еще большим штрафом - от 30 до 40 МРОТ - для должностных лиц и от 300 до 400 МРОТ - для юридических. Кроме того, если застройщик нарушает сроки выполнения работ по строительству жилого дома, он обязан выплатить потребителю неустойку в размере 3% от стоимости выполнения работ. На правоотношения, возникающие между застройщиком и потребителем при передаче прав на еще не построенное жилье, распространяется действие закона «О защите прав потребителей».
