При разработке проекта по строительству новых зданий существует возможность оптимизировать расходы на всех этапах строительного проекта. Оптимизация - не всегда значит снижение стоимости, мы имеем в виду соотношение оптимальной цены и проектного качества при планируемой эффективности эксплуатации здания.
Для начального этапа строительства, при оформлении права собственности на приобретенный или договора аренды на арендуемый участок, следует помнить, что ответственность и бремя расходов и налогов ложится на застройщика с того момента, как документы получены. Именно поэтому заказчики порой начинают подготовительные строительные работы до того, как получено разрешение на строительство. Экономическую нагрузку застройщика увеличивают сроки подготовки разрешения, и вообще, самым главным фактором получения плановой выгоды в строительстве является срок выполнения строительных работ и сдачи в эксплуатацию.
В данном случае мы рассматриваем фактор сроков исполнения работ и подготовки необходимых документов. В лучшем случае, административный орган территории «закроет» глаза на начало подготовительных работ и, будучи уже знакомым по работе с вашей организацией, доверит начальные стадии работ при том, что какие-то недоделки в документах на получение разрешения на строительство отодвигают сроки получения финального документа.
В абсолютном порядке перед началом должны быть все проектные документы, все согласования в госэкспертизе, должны быть проведены слушания по проекту застройки.
Допустим, разрешение уже получено, и разработан четкий план выполнения строительных работ на объекте.
Что может повлиять на ход работ и на сроки?
- Отклонения в темпах земляных работ, проблемы технизации и повышенный уровень грунтовых вод, при котором дренажные работы хорошо было бы выполнить заранее;
- Строительные ошибки при выполнении работ на начальной стадии полностью должны быть предупреждены. Технический заказчик строительства именно с этой целью осуществляет строительный контроль и архитектурный надзор, если ему поручена последняя функция;
- Изменения в графике финансирования, это внешняя, но самая частая причина отклонения от проектных сроков выполнения работ. Принимать решения в этом случае также следует быстро и для того нужен существенный строительный опыт.
Почему изменения в сроках всегда влияют на финансовую эффективность? Потому что в организации существуют штатные сотрудники, которые получают заработную плату независимо от того, ведутся работы в соответствии со сроком или идет простой в работах. Также ее могут снижать штрафные санкции, которые прописаны в договорах субподрядчиков, которые не получают финансирования и несут убытки.
В самих сроках производства работ значительное влияние оказывает грамотное составление плана работ по разделению крупного объекта строительства на захватки - отдельные площади по ведению конкретных видов работ, которые требуют проектного времени набора прочности используемых материалов. При этом проекты из металлических конструкций тем и привлекательнее, что их монтаж составляет чистое время работ и не требуется никакого периода простоя на захватке, как при бетонных. работах. Важное значение имеет выбор надежных поставщиков материалов, которые имеют достаточные мощности по обеспечению объекта бетоном и другими материалами. В любом случае, оптимальным стоимость работ делает качественное управление проектом, которое сочетает в себе и четкое понимание планов и последовательности действий, в том числе и документирования, а также быстроту в принятии решений которые должны быть ответом на непредвиденные ситуации, например - задержку в финансировании.
